Goteras en la comunidad: quién paga y qué hacer

Guía orientativa, no es asesoramiento jurídico. Lo que digan el título constitutivo, los estatutos de vuestra comunidad y la póliza del seguro prevalece sobre lo que aquí se resume. Para un caso concreto, consultad con vuestro administrador de fincas o con un abogado.

Lo primero: las primeras horas

1. Proteger. Recoger el agua, apartar muebles y, si el agua llega a lámparas o enchufes, cortar la luz de esa zona.
2. Documentar. Fotos y vídeo de la mancha y de los daños, con fecha. Servirán al seguro y para saber si la mancha crece.
3. Avisar por escrito. Al administrador o al presidente, y al vecino de arriba si el agua puede venir de su vivienda. Un correo o un WhatsApp dejan constancia.
4. Dar parte al seguro. Al del hogar y, si el origen puede ser común, al de la comunidad. Cada póliza tiene sus plazos y condiciones.

¿Quién paga? Depende del origen

Si el agua entra por un elemento común

Cubierta, fachada, canalones y bajantes generales son, por regla general, elementos comunes: el Código Civil (artículo 396) incluye entre ellos las cubiertas y las fachadas. Y la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10) obliga a la comunidad a hacer las obras necesarias para conservar el edificio, sin necesidad de un acuerdo previo de la junta.

En la práctica, cuando la gotera viene del tejado o de la fachada, la reparación del origen suele corresponder a la comunidad, y los daños causados en la vivienda se reclaman normalmente a la comunidad o a su seguro.

Si viene de una vivienda

Una tubería dentro de un piso, la bañera o la terraza de un vecino. La Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9) obliga a cada propietario a mantener su vivienda e instalaciones en buen estado para no perjudicar a la comunidad ni a los demás vecinos, y a responder de los daños que cause. Aquí suele responder ese propietario o su seguro del hogar.

La zona gris: terrazas de uso privativo

Una terraza que hace de cubierta del piso de abajo puede ser elemento común aunque solo la use un vecino. En muchos casos la impermeabilización corresponde a la comunidad y el uso y el mantenimiento ordinario al vecino que la disfruta, pero depende del título constitutivo y de los estatutos. Es el caso en el que más conviene consultar.

¿Y el seguro de la comunidad?

Muchas pólizas de comunidad incluyen daños por agua, pero cada una tiene sus condiciones y exclusiones; algunas no cubren los daños debidos a falta de mantenimiento. Revisad la vuestra antes de dar por hecho que cubre.

Por qué la gotera vuelve

La causa más habitual es que se reparó donde aparecía la mancha y no donde entraba el agua. El agua recorre la cubierta por debajo de las tejas o por dentro del muro, y puede asomar a varios metros de su entrada.

Por eso, antes de repartir responsabilidades o presupuestar, hay que localizar el origen. Un informe con fotos del punto de entrada deja claro si está en un elemento común o en una vivienda, y eso es lo que permite decidir quién paga.

Lista rápida para el administrador

• Fotos con fecha y aviso por escrito de los vecinos afectados.
• Localizar el origen antes de repartir responsabilidades.
• Parte al seguro de la comunidad si el origen puede ser común.
• Presupuesto cerrado por escrito de la reparación del origen.
• Fotos de lo reparado, para el expediente y para la junta.

Lo que hacemos nosotros

Revisamos la cubierta, la fachada y los canalones in situ, mediante acceso por cuerda y drone de apoyo, hasta dar con el punto de entrada del agua. Te entregamos un informe con fotos y presupuesto cerrado por escrito, y reparamos sin andamio. La revisión con informe cuesta 95 € + IVA y se descuenta si nos contratas la reparación.